cabet622.com_《税务漫谈》川普税改冲击房产市场

日期:2018-01-11编辑作者:ca932

  

  川普未能如愿推翻欧记健保,铩羽而归,现急于从税改中取得成绩。从地产大亨到一国之首,川普的税改政策是否会利好于他此前所从事的行业,是房地产界人士和广大屋主最为关心的议题。从此前华府发布的税改大纲可知,税改拟将简化个人所得税级(10%-25%-35%),提高标準扣减额(单身1万2600元,夫妻合报2万4000元),取消州及地方税、房地产税在内的一系列逐项扣减项目(仅保留房贷利息和慈善捐赠),废除AMT、遗产税及针对高收入人士(单身25万元,夫妻20万元)的净投资收益税。共和党人认为,取消大部分逐项扣减项目可使高收入阶层承担相应的高额税负,cabet622.com保证各纳税人之间的税负公平。不过,该提议遭致房地产从业者、建筑商、贷款机构的反对,全国房地产业协会(NAR)直批税改计画对拥房族,尤其依赖逐项扣减的中产阶级屋主不利,伤及房屋销售,恐导致另一波房市崩盘。

  根据NAR委託普华永道(PWC)评估「税改如何影响所有者住房」的报告,若川普税改得以实施:1、AGI在5万至20万元之间的拥房者将平均增税815元,而同样收入水平的无房者则较现在少缴516元税金。2、AGI介于3万至4万元之间的拥房者将面临小幅增税。3、AGI在20万元以上的高收入群体将成为税改最大受益者,平均减税至少1.5万元。4、税改对AGI在5万元以下的中低收入家庭影响甚微,平均减税额不过百元。5、房贷欠款在10万至50万元的家庭税负将增加,而房贷余额在50万元以上的家庭税负则减少。6、预计在2018年,拥房者在个人所得税的整体税收中占主要份额(约83%)。NAR担心税改将造成拥房者与无房者之间的税负不公,削弱新买家的购房意愿。

  在现有税制下,2018年将有3540万家庭在逐项扣减A表上申报房贷利息扣除,其中1360万户(占38%)尚有10万至20万元的未偿贷款,有4070万家庭申报房地产税扣除,申报这两类扣除项目的纳税人主要集中在5万至20万元的中产及中上家庭。但在新税制下,只有700万纳税人(占全美纳税人4.7%)能够继续使用逐项扣减,其中600万人符合申报房贷利息扣除资格。据彭博财经网的测算,只有年收入达到32.5万元,能够申请60.8万元房贷的家庭才有「资格」获得逐项扣减,因此川普税改已将中产阶级完全排除在逐项扣减之外。对于目前受益于房贷利息扣除的屋主,取消房地产税等扣除项目和个人豁免额极有可能会导致其税负上涨,即便採用新的标準扣减额也「于事无补」。

  除了买房自住,许多民众也热衷于将房产作为一种投资方式。美国房地产自2009年至2011年受次贷危机影响跌入谷底后逐渐复甦,已持续繁荣八年,与股票「牛市」相呼应,「房市」早已脱离了市场估值,浮现「泡沫」。联準会(Fed)从2016年底前开始调升利率,抑制通膨,以此调控房地产市场。如果租金增长速度不够快,投资者向其他资产类别寻求更高回报率,可能会对资本价值构成下行压力。PWC的报告显示,新政或将导致房屋价值在短期内迅速下跌10%,在州税和地税较高的州,下跌幅度可能更大。房地产上下游的带动链条较长,对经济造成的冲击不容小觑。

  川普政府计画在9月公布税改架构,劳工节后送交国会听证和审议,并期望参众两院能在9月或10月表决通过作为税改先决条件的2018财年预算决议案,11月通过税改法案。不过,税改太过偏向「1%」富裕阶级,不为民主党所容,对赤字和公共债务持保守态度的共和党内部意见分歧,估计今年完成税改的目标难以达成。(作者为注册会计师)

  

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